营改增施行半月：二手房生意税负下降 办税流程不变

  天津消防网讯 全方面推动“营改增”试点半月，“降税减负”效应不断发酵。中新网记者查询发现，在二手房生意方面，该项变革让生意触及的多项税收都一切下降；且实践办税地址和流程并未产生显着的改变，方便于生意双方进行缴税；一起，二手房生意所开具的增值税发票并无推迟，在交缴税款且审阅通过的状况下，当场就可取得。

  我国“营改增”税制变革的开始试点还要追溯到2011年，通过五年多的实践，自本年5月起全面执行，而“营业税”也正式退出历史舞台。

  “关于二手房生意来说，现在动态比较大的便是营业税和契税。而营改增方针后，则会体现为增值税和契税。比较其他税收来说，增值税的一个最大利好便是其为价外税，浅显地说，此类税收的计税依据是不含税价格。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进对中新网(微信大众号：cns2012)记者解说称，防备重复缴税、下降税负，正是政府此次税费变革的关键。

  需求特别阐明的是，营业税是价内税，即曩昔100万元房价是含税价；而增值税是价外税，要依照不含税价来缴税，所以要先除以(1+5%)核算得到不含税价格，再核算交纳增值税。

  在税制改变的一起，原有对非一线城市的营业税优惠方针，仍然能够平移过度到增值税征收过程中。

  依据财政部2月17日《关于调整房地产生意环节契税 营业税优惠方针的奉告》，除北上广深四个一线城市外，个人将购买缺乏2年的住宅对外出售的，按5%的征收率全额交纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住宅对外出售的，免征增值税。

  “营改增对一般个人生意二手房的志愿影响不大，全体税负只减不增。”严跃进称，关于二手房生意来说，现在动态比较大的便是营业税和契税；而营改增方针后，则会体现为增值税和契税。

  严跃进剖析称，假如是生意满两年的房子，不考虑144平方米以上的非一般住宅和免征等类型，关于营业税而言，核算方法一般是房子生意差价总额*5%。所以，假如此类100万元的房子依照现在房价的全国年均7%的增幅核算，2年内房价约为114万元，那么生意差价为14万元。这样一个时间段营业税为14*5%即为0.7万元。而假如是换成增值税的核算方法，则为14/(1+5%)*5%即为0.67万元。

  “假如是生意未满两年的一般住宅，则要征收全额。”北京链家地产一位中介人员奉告中新网记者，营改增之前，征收二手房生意的营业税是依照网签价*5%；换成增值税的核算方法后，便是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的房子为例，能够比之前少缴税2400元。

  “相应地，尽管5%的税率不变，但应税收入下降，契税、个人所得税等生意环节税额也会削减。”严跃进指出。

  谈及契税的改变，严跃进向记者举例阐明称，现在全国100万元的房子，面积基本上在90-144平方米的范围内，依照1.5%的契税进行核算，则契税为1.5万元；但假如依照现在新的方针，则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。

  “尽管法律规定了增值税和个人所得税的应缴税人是二手房生意的卖方，契税是对买房征收，但就北京市场上的实在的状况来看，这部分税负仍是要转嫁到买方身上的。”上述链家地产中介人员奉告记者。

  事实上，不管从前期测算仍是从现在实践处理状况看，在营改增之后，缴税人个人存量房事务的全体税负是下降的。

  依据北京市地税局的核算，5月1日营改增落地首日，北京18个区(分)局试运行二手房生意税收征管作业，共开具二手房生意增值税发票85张，征收税款638.55万元，比营改增前的税负下降16.03万元，降幅2.45%，均匀单笔事务税负下降1885.88元。

  房地产职业营改增执行后，除了关怀税负问题，一般购房者也非常重视个人生意二手房在缴税地址和手续上有无改变？

  为此，中新网记者拨打12366缴税服务热线获悉，现在来看，北京地区个人生意二手房缴税手续、办税地址，以及提交资料、处理流程等都没有改变，生意双方仍然要到当地地税部分进行处理。

  不仅如此，依据国家税务总局近来发布的《关于清晰应该增试点若干征管问题的公告》，清晰个人转让住宅，在2016年4月30日前已签定转让合同，2016年5月1日今后处理产权改变事项的，应交纳增值税，不交纳营业税。

  在严跃进看来，官方尽管未对后续二手房生意的缴税地址和手续等做出清晰规定，但大方向是尽可能下降成本，一起简化核算方法，民众对此类事项的顾忌能够下降。

  别的，中新网记者近来就餐要求开具发票时，就被餐厅作业人员奉告，因为营改增刚刚执行，新发票需求比及5月下旬才干开出，那么，关于二手房生意来说，增值税发票能够及时开具吗？

  “增值税发票不存在延期开具的问题，只需资料齐全并交纳了相应税款，地税部分作业人员就能够开出发票。”一位北京链家地产作业人员和记者说。